Vastgoed buiten de landsgrenzen moet u altijd opnemen in uw belastingaangifte. Goed nieuws is dat de fiscus meer duidelijkheid bracht over wat u exact moet aangeven.
Bent u eigenaar van een tweede verblijf of ander vastgoed in zonniger oorden? U moet dat altijd melden in vak III van uw belastingaangifte. Erop hopen dat de fiscus er geen weet van heeft, is steeds meer een utopie. Tal van landen wisselen automatisch de gegevens uit over vastgoed op hun grondgebied. Overigens heeft de fiscus - net zoals de voorgaande jaren - aangekondigd actief controles uit te voeren naar buitenlandse bezittingen. Wat moet u concreet opnemen in uw belastingaangifte?
1. Verhuurde woning
Als u uw buitenlandse woning verhuurt, moet u de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven. In tegenstelling tot wat geldt voor Belgisch vastgoed speelt het geen rol of de huurder de woning privé dan wel voor zijn beroep gebruikt. Van de inkomsten mag u wel de buitenlandse belastingen die betrekking hebben op dat specifieke pand aftrekken. Dat bedrag geeft u aan bij de code 1130/2130. De fiscus past automatisch een kostenforfait van 40 procent toe. Het saldo wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief.
Wordt de woning maar een deel van het jaar verhuurd? Voor de verhuurperiode geeft u de werkelijke huurinkomsten aan. Voor het deel van het jaar dat er niet verhuurd wordt, geeft u het proportionele deel van de brutohuurwaarde (zie hieronder) aan.
2. Niet-verhuurde woning
Als u nooit verhuurt, hebt u geen rechtstreekse inkomsten. Wat moet u dan aangeven? Dat is de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde: de huurinkomsten die het pand u zou opgeleverd hebben als u het in 2016 het hele jaar door zou verhuurd hebben, en dat rekening houdende met de gebruiken van het land en de ligging van uw woning. Van die inkomsten mag u de buitenlandse betaalde belastingen specifiek voor die woonst aftrekken. De fiscus zal vervolgens nog automatisch een kostenpercentage van 40 procent in mindering brengen.
Maar wat is een brutohuurwaarde? ‘Er bestaan geen vaste regels om de brutohuurwaarde te berekenen, wat in de praktijk heel wat discussies deed ontstaan. Om meer duidelijkheid te brengen heeft de fiscus op 29 juni 2016 een rondzendbrief gepubliceerd’, zegt Lieven Stoffelen van PwC Tax Consultants. ‘Die stelt dat u een door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde waarde - zeg maar het buitenlands equivalent van ons kadastraal inkomen - mag gebruiken. De omzendbrief beschrijft alleen een voorbeeld in Frankrijk, maar kan ook toegepast worden voor Nederland en Spanje.’ U bent niet verplicht die waarde te gebruiken, maar het is een mogelijkheid. ‘Als de forfaitair geraamde brutohuurwaarde in die drie landen hoger uitvalt dan de werkelijke huurwaarde, mag er toch geopteerd worden voor de werkelijke huurwaarde’, vervolgt Stoffelen. Wat betekent dat concreet voor uw aangifte?
• Frankrijk
De brutohuurwaarde mag bepaald worden op basis van de ‘base d’imposition’. Die staat vermeld op het Franse aanslagbiljet van de ‘taxe foncière’. U moet het bedrag van de ‘base d’imposition’ met twee vermenigvuldigen, omdat het gaat om een nettobedrag na aftrek van een kostenforfait van 50 procent. Wel mag u de betaalde ‘taxe foncière’ aftrekken, de ‘taxe d’habitation’ niet. Die laatste moet niet zozeer door de eigenaar, maar door de gebruiker betaald worden en wordt niet beschouwd als een echte belasting.
• Nederland
U kan de brutohuurwaarde vaststellen aan de hand van de ‘WOZ-waarde’, berekend door de gemeente. Voor het inkomstenjaar 2016 kan u de forfaitair geraamde brutohuurwaarde bepalen als: 4 procent van de WOZ-waarde. Vanaf 2017 wordt de heffing afhankelijk van het vermogen van de belastingplichtige: ze zal variëren tussen 2,9 en 5,5 procent. De betaalde ‘onroerendezaakbelasting’ mag u aftrekken.
• Spanje
Voor Spaans vastgoed kan u werken met de ‘valor catastral’. Als de forfaitair geraamde brutohuurwaarde kan u 2 procent van de ‘valor catastral’ nemen (1,1 procent van de valor catastral als deze werd bepaald in 1994 of later). U mag de betaalde ‘impuesto sobre bienes inmuebles’ (de gemeentelijke grondbelasting) en de ‘impuesto sobre la renta de los no residentes’ (de nationale onroerendgoedbelasting) in mindering brengen.
• Andere landen
U moet zelf de brutohuurwaarde correct schatten, door bijvoorbeeld te rade te gaan bij een plaatselijke vastgoedmakelaar of de huurprijzen van gelijkaardige panden in de buurt te vergelijken. Vaak wordt 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning als referentie genomen. De jongste jaren aanvaardt de fiscus ook de OLO-rentevoet voor staatsobligaties plus 1 procent. De gemiddelde rentevoet voor 2016 bedraagt 0,49 procent, wat betekent dat u in principe een totaal percentage van 1,49 kan gebruiken. De buitenlandse betaalde belastingen met betrekking tot het onroerend goed mogen hierbij ook in aftrek worden genomen.
3. Hoeveel Belgische belastingen betaal ik nog voor niet-verhuurd vastgoed?
Een aangifte betekent niet automatisch dat uw optrekje nog eens in België wordt belast. Dat hangt af van het feit of België met het betrokken land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. Zo’n verdrag bepaalt welk land bevoegd is om het vastgoed te belasten.
→ Wel dubbelbelastingverdrag
Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije heeft België een dubbelbelastingverdrag gesloten. Bij de codes 1130/2130 geeft u de brutohuurwaarde of de werkelijke huurinkomsten na aftrek van de betaalde buitenlandse belastingen aan.
Door het dubbelbelastingverdrag zijn de aangegeven inkomsten in België vrijgesteld van belastingen. Maar waarom moet u ze dan aangeven? De vrijstelling is er met wat in het vakjargon ‘progressievoorbehoud’ genoemd wordt. Dat betekent dat met de buitenlandse inkomsten rekening wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten zal worden toegepast. De belastingtarieven stijgen immers met uw inkomen.
→ Geen dubbelbelastingverdrag
Heeft u een tweede verblijf in een land waarmee ons land geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten - bijvoorbeeld Monaco - dan zal u wel nog belastingen in België betalen. De fictieve brutohuurwaarde of de werkelijke huurinkomsten - verminderd met de betaalde buitenlandse belastingen - geeft u aan bij de codes 1123/2123. Op voorwaarde dat u al in het buitenland belastingen op het pand hebt betaald, krijgt u in België een belastingvermindering van 50 procent.